Раздел на помещения жилые и нежилые законодательство

Раздел на помещения жилые и нежилые законодательство

На практике


Нежилое помещение – это самостоятельный объект недвижимости, который входит в состав многоквартирного дома (МКД) или иных зданий (например, находится в частном доме). Границы такого объекта – пол, стены, потолок, отдельный вход, а иногда и запасной выход. Фактически это обособленный объект, не имеющий ничего общего с квартирами (в частности – входа).

Определить, является ли помещение нежилым – довольно просто. Нужно оценить его технические параметры и заглянуть в документацию.

Нормативные акты: Нежилые помещения в многоквартирном доме

10.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. 18. В случае если в соответствии с настоящими Правилами исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги потребителям в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, не является ресурсоснабжающая организация, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан в течение 5 дней после заключения договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями представить исполнителю их копии, а также в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, — данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

Права и обязанности владельца

Владелец нежилого помещения обязан:

  1. Закрывать свои заведения строго в определенный срок исходя из требований законодательства (обычно – до 23:00, но в некоторых регионах могут действовать другие правила).
  2. Своевременно и в полном объеме оплачивать все коммунальные услуги.
  3. Участвовать в общедомовых собраниях, в том числе и по поводу перевода жилых объектов в нежилые другими лицами.
  4. Соблюдать чистоту.
  5. Выполнять требования пожарной безопасности.
  6. Использовать (или позволять использовать) помещение только в строго определенных целях. Если, например, арендаторы откроют в МКД производство токсичных веществ, отвечать за это будет именно владелец.

Обустраивать нежилые помещения для ведения коммерческой деятельности и, тем более, переводить их из жилого фонда в нежилой – сложная задача.

Нередко без опытного юриста просто не обойтись. Квалифицированные специалисты на бесплатной консультации расскажут о самых важных моментах и могут взять на себя оформление всех документов.

Также они будут отстаивать интересы клиента в суде, если это потребуется. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (Пока оценок нет)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей498 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и

Аналогия жилищного законодательства к нежилому зданию (или немного о продаже помещения без земельного участка)

Одна из моих на zakon.ru поразила меня (ФАС ПО, А55-23231/2012) и мнением оппонентов.

Как все мы знаем (и на этом особо останавливаться не будем),

«собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания»

(ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК, 189-ФЗ, ППлВАС № 64). Это

«лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы»

и т.п.

Доля в праве общей собственности на общее имущество возникает в силу закона и неразрывно следует за судьбой помещения. В целях социальной защиты и решения иных проблем далеких от частного права в Жилищном кодексе (жилищное законодательство) к общему имуществу многоквартирного дома добавлен «земельный участок, на котором расположен данный дом».
В целях социальной защиты и решения иных проблем далеких от частного права в Жилищном кодексе (жилищное законодательство) к общему имуществу многоквартирного дома добавлен

«земельный участок, на котором расположен данный дом»

.

В отношении же нежилых зданий собственность на земельный участок «сама по себе» не уходит. Собственники помещений возведенного нежилого здания пользуются ЗУ и к каждому приобретателю помещения переходит это право пользования ЗУ (ст.

271 ГК, ст. 35 ЗК). А уже вопрос выкупа ЗУ под своей недвижимостью: частного ЗУ — по согласию; публичного ЗУ — по ст.

36 ЗК. Ну и преимущественное право покупки (п.

3 ст. 35 ЗК). Когда собственник помещения (в нежилом здании) и ЗУ под этим помещением продает лишь помещение есть два взгляда в практике арбитражных судов: 1) продавать помещение надо вместе с ЗУ (ПФАС ЦО, А48-3103/2012), «отчуждение нежилого помещения общей площадью 82,3 кв. м, расположенного по адресу: г.

м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 13, пом. 45, должно производиться с одновременным отчуждением 96/2021 доли в праве земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020313:16″, иное не допускается — ничтожно.

2) продавать помещение можно без ЗУ (ФАС ВВО, А82-1806/2011), «Утверждение ОАО «МегаФон» о необходимости применения к возникшим правоотношениям положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ошибочно, поскольку возникшие правоотношения прямо урегулированы специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а потому применение названных заявителем норм права по аналогии закона в рассматриваемом споре недопустимо. Вместе с тем в связи с приобретением помещений в собственность и с момента государственной регистрации перехода права собственности у ОАО «МегаФон» возникло право пользования земельным участком.», возникает законное пользование ЗУ. АС СКО придерживается первого взгляда, например (А53-20192/2013), а АС ДВО — второго (Ф03-2207/2013).

Но ФАС ПО решил пойти дальше (А55-23231/2012, ссылка в начале текста): Данный «третий» взгляд основан на том, что: — «Поскольку иное не предусмотрено договором продажи недвижимости от 07.07.2009, установленная в нем цена объектов недвижимого имущества включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на земельный участок.

Аналогично и по договору с ООО «СВИТ»», т.е. недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ. А потом еще одна такая недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ.

По-моему, воля сторон подменена на волю ФАС ПО 🙂 При чем такие странности с пренебрежением волей сторон обоснованы не через п.

2 ст. 552 ГК, а через п. 3 ст. 552 ГК и п. 2 ст. 555 ГК (это о «праве пользования» и «включенной цене») 🙂 И что еще более интересное, суд пишет нам: — «в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании могут быть применены по аналогии нормы . Жилищного кодекса Российской Федерации»; — «право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».»; — «государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество и носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер»; — «Из вышеизложенного следует, что в силу закона у заявителя возникло право общей долевой собственности на земельный участок».

Т.е. право собственности на ЗУ у приобретателя помещения под ЗУ возникло еще и в силу закона (при возникновении права собственности на помещение) — по аналогии жилищного законодательства к нежилому зданию 🙂 Приятно будет прочитать ваше мнение, уважаемые коллеги.

Различия жилых и нежилых помещений

Самое главное отличие — цель предназначения. Если жилые помещения, как это исходит из названия, предназначены для жилья в них, то нежилые — для различных коммерческих (и не только) целей.

В производственное помещение имеется отдельный вход. Жилое помещение принадлежит отдельному собственнику. В нем вы вправе получить прописку, чего нельзя сделать в местах, не предназначенных для жилья. В случаях, когда речь идет о жилых объектах в виде квартиры, ее части или части жилого дома, а также во всех случаях — о нежилых помещениях, такие места представляются условным объектом недвижимого имущества.
В случаях, когда речь идет о жилых объектах в виде квартиры, ее части или части жилого дома, а также во всех случаях — о нежилых помещениях, такие места представляются условным объектом недвижимого имущества. С одной стороны, это самостоятельная недвижимость, с другой — она находится в составе другого объекта недвижимости.

Однако она не имеет прямой связи с землей, то есть не зарегистрирована на ней отдельно от всего здания. Использование нежилого места в сооружении немыслимо без одновременной эксплуатации самого здания и, по существу, связано с его использованием. Важно. Несмотря на то, что жилые и нежилые объекты имеют явные отличия, они выступают в качестве недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию виде.

При этом обязательно наличие технической документации на здание целиком.

Что такое нежилое помещение?

Жилая и нежилая недвижимость, а также особенности ее перевода из одного в другое описаны в главе 3 ЖК РФ, однако строго определения того, что же именно собой представляет нежилой объект, подходящий для коммерческой деятельности там нет.

Как следствие, возникают многочисленные проблемы и недопонимание.

Похожие главы из других книг

Из книги Жилищное право: конспект лекций автора Пименова Елена Николаевна 3.

Формы собственности на жилые помещения Необходимо различать собственность в экономическом смысле и право собственности.Собственность в экономическом смысле – это имущественные отношения по производству, распределению, обмену и потреблению вещей. Эти отношения Из книги Жилищное право автора Пименова Елена Николаевна 6.

Основания правособственности на жилые помещения Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях.

Рассмотрим эти основания подробнее.1.

Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.Термин «приватизация» происходит от Из книги Жилищный кодекс Российской Федерации.

Текст с изменениями и дополнениями на 1 октября 2009 г. автора Автор неизвестен Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав Из книги Жилищное право.

Государственная регистрация прав на жилые помещения Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав Из книги Жилищное право. Конспект лекций автора Ивакин Валерий Николаевич Раздел III.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО Из книги Жилищное право автора Крашенинников Павел Владимирович Глава 9.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда 1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее – специализированные жилые помещения) относятся:1) служебные жилые Из книги Жилищное право автора Ромашкова Ирина Ивановна 3.1.

Жилые помещения Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.Понятие «жилое помещение» употребляется в Из книги Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья автора Бирюков Борис Михайлович § 1 Жилые помещения Из книги автора § 4 Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, Из книги автора § 2 Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения Одним из важнейших средств правового регулирования любых отношений, в том числе и связанных с жилыми помещениями, является установление пределов осуществления и ограничения права.Вопрос о пределах Из книги автора § 1 Общие положения о праве собственности на жилые помещения Предыдущие акты кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами, однако главная Из книги автора Тема 4. Жилые помещения. Особенности, виды, законодательные Из книги автора Тема 5.

Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в Из книги автора Жилые помещения Правовой статус жилого помещения Правовой статус жилого помещения определяется ст. 15, 16, 17 ЖК. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает Из книги автора Государственная регистрация прав на жилые помещения Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации[6] (ст.

18 ЖК).Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан удостоверить Из книги автора Право собственности на жилые помещения Право собственности на жилые помещения регулируется гл. 18 ГК РФ, гл. 5, 6 и др. ЖК РФ.Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 Из книги автора Обеспечение права жителей г.

Москвы на жилые помещения Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред.

от 18 июня 2008 г.) «Об обеспечении права жителей г.

Москвы на жилые помещения» устанавливает порядок и условия предоставления жилых помещений из жилищного фонда г.

Москвы или

Признаки нежилого помещения

Законодатель также определяет комплекс признаков нежилого помещения в многоквартирном доме:

  1. Все проживающие граждане должны быть выписаны.
  2. На помещение нет требований и прав со стороны иных лиц.
  3. Наличие обособленного входа с уличной стороны, зачастую производится переоборудование оконного проема, а дверь со стороны подъезда закладывается.
  4. Объект не выделен из части жилого помещения и не является его составным элементом, например, невозможно выделить в нежилое помещение одну из комнат квартиры.

При соответствии пространства данным признакам допускается его перевод из жилого в нежилое.

В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с МКД

Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2021 г. Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г.

N 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»

, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Кому принадлежат места публичного пользования в здании?

Места в нежилом здании, которые не используются самостоятельно и позволяют обслуживать более одного помещения, являются вспомогательными.

Они обеспечивают проход между основными помещениями, выход за пределы здания, работу инженерных коммуникаций.

Местами общего пользования (МОП) являются:

  1. шахты и др.
  2. лифты;
  3. коридоры;
  4. вестибюли;
  5. внутренние и пожарные лестницы;

Однако по данному вопросу сформирована судебная практика (см.

постановление Пленума ВАС № 64, от 23 июля 2009 г.).

МОП – это общее имущество в здании, и право на него принадлежит всем собственникам помещений.

Каждый из них обладает долей в праве общей собственности. На практике возможны ситуации, когда в ЕГРН внесена запись о том, что МОП в здании принадлежат лишь одному из собственников. В таком случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании права на долю в общем имуществе.

Запись в реестре будет исправлена.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Общее имущество в нежилом здании

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Принимая во внимание положение пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании могут быть применены по аналогии нормы статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:14.01.2013 апелляционным Определением Верховного суда Республики Бурятия по делу N 33-47 за Ларионовым А.А. признано право общей долевой собственности в отношении нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже здания по адресу: г.

Улан-Удэ, ул. Ленина, д. 55, обозначенных номерами на поэтажном плане 23, 24, 25, 26, пропорционально площади находящихся в собственности Ларионова А.А. помещений в здании. Этим же определением указанные помещения истребованы у Номогоева А.П. из незаконного владения.

Нормативно-правовые основы

Ключевым документом, регулирующим вопросы перевода жилого в нежилое помещение, является Жилищный кодекс, а также ряд других нормативных актов.

Специфика такого статуса недвижимых объектов требует необходимости обратиться к определениям, которые дает законодатель. Так, определение по Жилищному кодексу статуса «нежилое помещение» в чистом виде отсутствует. Законодатель ограничился лишь представлением сформулированного определения жилого помещения.

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующей санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания.

Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость. В юридической литературе имеется и более расширенная формулировка. Она дана в 122 ФЗ, регламентирующим регистрацию сделок с объектами недвижимости, где нежилому помещению дается следующая характеристика — объект в составе зданий и иных сооружений.

В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия. Одним из таких является следующая характеристика — это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом. Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта право осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.