Проблемы для тех кто продает недвижимость ипотечникам по ипотеке

Проблемы для тех кто продает недвижимость ипотечникам по ипотеке

Оглавление:

Проблема


Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  • Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
  • Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  • Справка с психоневрологического диспансера.
  • Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас. Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади.

И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы. При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  1. сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  2. получение заключения оценочной компании (1-2- дня).
  3. одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев. Плюсы Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к.

большую часть суммы переводит банковская организация. Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Выгоды и риски приобретения новых квартир в ипотеку

Купив новую квартиру на первой стадии строительства дома, можно получить выгоды:

  1. Стоимость ежегодного ремонта первые годы будет невысокой.
  2. Основная часть выплат по ипотеке придётся на первые несколько лет.
  3. Цена такой квартиры будет ниже стоимости жилья во введённом в эксплуатацию доме.

От рисков также никто не застрахован:

  1. Покупая то, что не существует в реальности, а лишь начерчено в проекте застройщика, рискует каждый.
  2. Ожидание окончания строительства может затянуться, весь этот период придётся решить вопрос о месте проживания.

Невзирая на риск и на переплаты банку, владелец квартиры в ипотеку на первоначальной стадии строительства выиграет финансово, потому что цена жилья со временем лишь растёт.

Через пару лет затраты окупятся.

Как купить без риска?

Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

  1. Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;
  1. Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
  2. Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.
  3. Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка.

Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух. Этапы оформления:

  1. Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  2. Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  3. После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.
  4. Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  5. Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  6. Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  7. После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.

Читайте также Рефинансирование ипотечных кредитов: способы, тонкости, подводные камни + 12 лучших предложений банков Плюсы Наиболее безопасная сделка.

Продавец уверен, что покупатель никуда не денется, поскольку тот уже заплатил банку. Покупатель знает, что сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца, в случае форс-мажорных обстоятельств.

Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки. Минусы Сделку фактически контролирует банк.

Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации.

Это не всегда удобно. Сфера применения Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести.

То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки?

Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу. В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит.

Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ). Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи.

Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

  1. Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика.

Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

  1. Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе. Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т.д.

Здесь также есть две опции решения проблемы. Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

  1. Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями.

И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку. Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства.

Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку.

Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  • Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  • Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  • При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  • Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  • Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  • Получает деньги и выписывается из квартиры.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки.

На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки.

Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег.
Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег.

Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится.

Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Проверка квартиры, что продается через ипотеку

Проверка квартиры является главной стадией при продаже, потому что, исходя из её результатов, банк делает вывод о реальной стоимости квартиры, ликвидности и подписания договора купли-продажи.

Изначально осмотр проводит покупатель, а далее непосредственный аккредитованный представитель банка. В процессе проверки осматриваются:

  1. Наличие коммуникаций, отапливающих приборов, водопровод, и отсутствие на них коррозий, повреждений и протекания через них.
  2. Наличие застекленных окон, балкона и исправных дверей.
  3. Строительные конструкции, а именно полы, стены и перекрытия, на выявление грибковых образований, подтеков и трещин.
  4. Исправность электропроводки, выключателей и розеток.

Важно!

На данном этапе риск продавца заключается в надлежащем состоянии продаваемой квартиры. Любые недостатки снижают стоимость жилья.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке для продавца

Как и любая сделка, продажа недвижимости через ипотеку имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Прежде всего, следует отметить несомненную выгоду для продавца:

  • Все этапы реализации жилища проходят под контролем представителей кредитного учреждения, обладающих полной компетенцией. Это значит, что именно банк предоставляет юристов, занимающихся оформлением документов, а также контролирует финансовую сторону вопроса.
  • Риск стать жертвой мошенничества минимален, все по той же причине — денежные операции контролируются банком.
  • Продажа квартиры через ипотеку осуществляется гораздо быстрее, так как найти покупателя намного проще, в особенности, если речь идет об объекте с высокой рыночной стоимостью.

Но существуют и негативные моменты, на которые стоит обратить внимание:

  • Вся процедура продажи протекает заметно медленней, на каждой стадии проверок для продавца могут возникнуть определенные затруднения и неудобства.
  • Риски заметно снижены, но не исключены полностью, так как незаконные действия могут осуществляться при содействии сотрудников банка.
  • Передача денежных средств осуществляется не по факту передачи собственности, а позднее.

    Хотя процесс защищен законодательством, это может представлять дискомфорт.

Собственнику, решившему продать недвижимость через банк по системе ипотечного кредитования, имеет смысл предварительно обратиться за консультацией к юристу, дабы устранить все недопонимания и выяснить подробности проведения процедуры.Продажа квартиры по доверенности — риски продавца и покупателя в следующем видео:Май 16, 2021Пособие ХелпЧитайте также:

Мои покупатели берут ипотеку. Говорят, что оставят задаток – 10% от стоимости квартиры, а остальное банк отдаст через 5 рабочих дней, после включения в реестр обременения.

Это нормально? Я получу свои деньги?

Да получите, если все это будет зафиксировано в договоре купли-продажи. Можете с покупателем в банк пойти и уточнить, как будут передаваться средства. По вашему желанию (за плату) деньги могут заморозить на эти 5 дней в ячейке.

После оформления документов средства переведут на ваш счет или на карту любого банка.

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем. Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало.

Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично.

Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее. Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев!

Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями. Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Видео на десерт: Волшебная кровать Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста мышкой и нажмите Ctrl+Enter. data-full-width-responsive=»false»> Банк Ипотека квартира Кредит Недвижимость риэлтор Срок исковой давности по кредиту – как правильно считать и что делать в случае суда Что такое рефинансирование потребительского кредита

Основные критерии при оформлении ипотечного кредита

При продаже квартиры по ипотеке риски продавца в основном являются надуманными им лично.

Потому что все процессы оформления кредита по ипотеке банком подразумевают полную проверку и безопасность в осуществляемой сделке. Проводится ряд мероприятий:

  1. Совершается изучение всей документации по праву собственности и проживающих на данной жилплощади людей, которые могут стать обременением (ограничением) в процессе продажи жилья в ипотеку.
  2. Производится процесс ограничения продавца правом собственности на жильё, которое он продает.
  3. Происходит перечисление всей суммы за недвижимость, что указана в договоре по ипотеке.
  4. При положительном банковском ответе начинаются предварительные мероприятия перед подписанием кредитного договора.
  5. Аккредитованными организациями, утвержденными банком, осуществляется оценка жилья.

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они.

Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Особенности оформления ипотеки для продавца квартиры

Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

  • Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
  • Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.
  • Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
  • Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
  • Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
  • Открытие банковского счета для зачисления оплаты.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности. Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

  1. денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
  2. возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
  3. сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога.

После этого квартиру продают по договору купли-продажи.В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее.
Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее.

Минус — не все банки готовы на это пойти.Покупатель погашает ваш долг перед банком.

Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам.

Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН.

Она же понадобится для исполнения аккредитива.Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться.

После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения.

Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  1. Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.
  2. Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: все, что нужно знать.

» data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=300%2C199″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=640%2C425″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку Покупка ипотечной квартиры в ипотеку сопряжена со множеством трудностей и особенностей.

Приобрести ипотечную квартиру ничуть не проще, чем продать ее. Во многом это связано с требованиями банков, а также с тем, что для покупки такой квартиры не предусмотрено облегченных условий: заявитель должен соответствовать всем требованиям банка, как если бы приобретал в ипотеку новое жилье.

Преимущества, которыми обладает покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, достаточно внушительны. В первую очередь, вы получаете жилье по более привлекательной стоимости и зачастую под более доступный процент.

Кроме того, покупка квартиры с обременением по ипотеке в случае, если квартира продается «с молотка» или по специальной программе, реализуется на более выгодных условиях: банку важно «отбить» свои деньги, и выгоду в этом случае упускать нельзя.

Однако для того, чтобы приобрести новую квартиру максимально выгодно, важно знать, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, и следовать определенным правилам.

В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку выгодно, и обязательно ли для этого обращаться в банк продавца.

Также мы рассмотрим риски покупателя, связанные с покупкой такой квартиры, и расскажем, как избежать сложностей при оформлении сделки.

Топ 10 банков

/

  • 8 800 100-07-01
  • 8 800 200-00-00
  • 8 800 200-66-33
  • (495) 721-99-00
  • 8 800 100-00-06
  • 8 800 555-55-50
  • 8 800 200-02-90
  • 8 800 200-55-20
  • 8-800-510-9510
  • 8 800 200-50-75
  • 8 800 200-50-75
  • 8 800 555-55-50
  • (495) 721-99-00
  • 8 800 200-00-00
  • 8 800 700-73-00
  • 8 800 100-48-88
  • 8 800 200-66-33
  • 8 800 100-07-01
  • 8 800 555-20-20
  • 8-800-510-9510

| | 15 дек. 2015 Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки.

По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором. До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

Процесс реализации жилья по для продавца делится на несколько основных этапов:

  • Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
  • Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.
  • Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
  • Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
  • Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
  • Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности. Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

  1. денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
  2. возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
  3. сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой.

Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов.

В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца.

Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

  1. внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
  2. перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
  3. уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;
  4. следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
  5. проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены ;

При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки.

Документы для продавца:

  1. заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
  2. технический паспорт;
  3. доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
  4. оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
  5. копия кадастрового паспорта;
  6. разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.
  7. выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
  8. заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
  9. копия паспорта продавца;
  10. для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
  11. справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
  12. копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;

Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

  • Для продавца наиболее безопасной будет сделка с покупателем, берущим ипотеку в кредитной организации с хорошей репутацией. В этом случае банк контролирует легитимность сделки и гарантирует исполнение всех указанных в договоре условий оплаты.

  • В нотариальном договоре купли-продажи устанавливается реальная рыночная стоимость жилья, благодаря чему сделки с участием банка проводятся по полной цене. Таким образом продавец получает легальный доход и имеет право использовать его в собственных целях.
  • Перед продажей следует привести в порядок все необходимые документы и ликвидировать задолженность перед коммунальными службами.

    В случае проведения перепланировки квартиры в БТИ необходимо зарегистрировать произведенные изменения конструкции.

    Это ускорит процесс сбора необходимых документов для продажи недвижимости.

Подробная информация о банке: .

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  1. Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  2. Продажа недвижимости банком.
  3. Продажа жилья вместе с долгом,
  4. Досрочное погашение ипотеки,

Расскажем о каждом способе подробнее.

Какие документы должны быть оформлены

Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

  • Нотариально на продажу квартиры.
  • Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте , или , или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.
  • Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
  • Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
  • Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
  • Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.

Как проверяется состояние жилья и производится оценка стоимости

Контроль удовлетворительности технического объекта производится дважды: покупателем (или его представителями) и работниками банка.

Во время осмотра фактического состояния жилья проверяются:

  1. электроприборы, проводка (открытые участки) с целью выявить наличие любых возможных нарушений работы, обугливаний, искрения.
  2. состояние остекления (наличие и целостность окон и дверей);
  3. соответствие планировки заявленному в техническом паспорте;
  4. наличие любых значительных дефектов строительных конструкций, куда входят трещины, расслоение, протекания, плесень и т. п.;
  5. все жилищные коммуникации — отопительные приборы, сантехника, на предмет присутствия протеканий, ржавчины, коррозии металла;

Для продавца этот этап подготовки к реализации квартиры неприятен тем, что, во время его, могут выявиться недочеты, которые придется устранять за свой счет. В том числе, если имела место незарегистрированная перепланировка, придется оплачивать и ее.После проведения всех проверок, производится оценка стоимости жилища экспертом, исходя из состояния рынка продажи недвижимости. В итоге представляется детальный отчет, из чего складывается максимальная сумма.

Это необходимо как гарант защиты от переплат в случае попыток собственника завысить фактическую стоимость объекта.

Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

  • Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
  • Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами).

Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру.

Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога.

Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк). Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

Этапы оформления

  1. Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
  2. Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.
  3. Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
  4. Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
  5. Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
  6. Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
  7. Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
  8. Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.

Плюсы Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму.

Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене. Минусы В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости.

Их услуги стоят порой немалых денег. Сфера применения Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме.

Реальные истории:«Развелись с мужем, и продажа ипотечной квартиры стала неизбежной. Решила попродавать сама. Подала заявление в банк. Там мне сказали, что это формальность, и они никому не отказывают.

Специалист банка сказал, что продать я могу, погасив ипотеку до совершения сделки за счет денег покупателя либо перевести ипотеку на покупателя, который хочет взять кредит на жилье в этом же банке. Подала объявления, цену поставила по нижнему уровню – дешевле моей на Авито в нашем районе была только одна квартира.

Сразу появились два покупателя. Первые – с реальными деньгами, вторые – с одобренной ипотекой в нашем банке. Которые с наличкой, быстро соскочили – испугались гасить за меня мой кредит.

А покупатели с ипотекой прошли до конца. Деньги закладывали в две ячейки (одна для банка, вторая для меня и бывшего мужа).

В регистрационную палату ездили вместе с покупателями и представителем банка.

Через 5 дней получили выписки из ЕГРН, с ними приехали в банк, взяли справку о закрытой ипотеке и открыли свою ячейку. На всё про всё ушел ровно месяц»

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу.