Что необходимо для прекращения залога

Что необходимо для прекращения залога

Прекращение залога недвижимости отступным


Право предоставления отступного регулируется положениями статьи 409 ГК РФ. На его основании стороны могут пойти на уступки, то есть достичь компромисса путём предоставления взаимных условий, облегчающих процедуру взаимного расчёта.По существу проблемы – уступки не касаются нарушения существенных условий договора. Речь здесь может идти только о некотором снисхождении со стороны банка к заёмщику, при его совершенно адекватном понимании ситуации. Это даёт возможность корректировки ситуации, составлением соглашения об отступном, где указываются новые условия погашения ипотечного или иного кредитного обязательства.Например, допускается подведение итогов финансового положения сторон с установлением фиксированной суммы задолженности, при замораживании процентной ставки.

Ответным шагом со стороны заёмщика допускается предоставление денежных средств или недвижимости.Договор об отступном имеет юридическую силу так же при условии замены объекта недвижимости – менее ценным. Такое может допускаться при замене залоговой квартиры на комнату, если ипотека выплачена на 2/3 или более того. Владелец вправе продать квартиру, которая перейдёт новому собственнику без залога, а чистота имущественной сделки не вызовет сомнения у покупателя и соответствующих инстанций (см.

).Отступные допускаются не только при изменении условий договора или его расторжении. Те же действия допускаются при рассмотрении дела о залоге в судебном порядке.

Найдя компромисс в результате судебных прений, стороны вправе предложить отступные и достичь мирного урегулирования правовой основы прецедента о закладном недвижимом имуществе.Отступные могут быть предложены не только заёмщиком, но и поручителем или супругом, которые несут солидарную ответственность по долговым обязательствам.

Банк обязан рассмотреть предложения данных лиц, не имея права на отказ, если действия данных лиц не наносят ему имущественного ущерба.Если отступное подписано сторонами, банк обязан вывести объект из-под залога. В противном случае вопрос так же передаётся на рассмотрение в арбитраж.

Утверждают, что имущество выбыло из собственности

Имущество, которое находится в залоге у кредитора-залогодержателя, может выбыть из собственности залогодателя. Например, когда сделку, на основании которой должник приобрел имущество, признали недействительной. При таких обстоятельствах права залогового кредитора будут противопоставлять правам стороны недействительной сделки.

Суды защищают право залога, которое принадлежит добросовестному залогодержателю.

Например, Верховный суд указывал: поскольку спорный объект выбыл из владения первоначального собственника по его воле, последующее признание сделки по отчуждению такого имущества недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя.

Залог, ипотека и банкротство

Интересным представляется вопрос о возможности прекращения залога на автомобиль, который был в реестре залогов на дату покупки, но сам должник-залогодатель банкротится в Арбитражном суде. Кстати, подобный пример мне уже встречался трижды из практики — должник наберет кредитов, потом идет банкротиться, продав перед этим свое имущество, в том числе залоговые автомобили.Как известно, в процедуре банкротства физического лица многие сделки должника за последние 3 года оспариваются финансовым управляющим по причине мнимости и редко когда суд такие заявления не удовлетворяет.

То цена занижена на имущество, то нет документов и так далее. В том числе и будет оспорена сделка по продаже залогового автомобиля.Последствием признания сделки недействительной будет возврат покупателем в конкурсную массу должника оценочной стоимости автомобиля.

При чем суду неважно, является ли этот покупатель нынешним владельцем имущества. Сделка будет признана недействительной даже если автомобиль был впоследствии перепродан несколько раз.И вот как получается — сделка недействительна, деньги возвращаются в конкурсную массу должника.

Но! Банк все равно имеет право в суде общей юрисдикции (не в процедуре банкротства) обратить взыскание на залоговый автомобиль! Какое-то двойное взыскание получатся. Но увы, суд ссылается на Пленум ВАС 2009 г.

№58 и праве залогодержателя удовлетворить свои залоговые требования вне процедуры банкротства, если предмет залога выбыл из владения должника.Если заложенное имущество выбыло из владения залогодателя, в том числе в результате его отчуждения, но право залога сохраняется, то залогодержатель вправе реализовать свое право посредством предъявления иска к владельцу имущества.

В этом случае суд отказывает кредитору в установлении его требований в деле о банкротстве как требований, обеспеченных залогом имущества должника.Важным при таком взыскании является момент предъявления требований к залогодателю — если они заявлены ПОСЛЕ прекращения основного обязательства (окончания процедуры банкротства основного должника), то суд откажет в обращении взыскания на предмет залога. Подробнее про это написано в если кредитор предъявил требование к поручителю или залогодателю — третьему лицу до того, как основной должник освобожден от долгов (гражданин) или ликвидирован (юридическое лицо), то обеспечительное обязательство не прекращается и кредитор вправе реализовать свои права, вытекающие из обеспечения. И напротив, если кредитор не предъявил свои требования до названного момента, то поручительство или залог прекращаются в связи с прекращением обеспеченного ими обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352, пункт 1 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации).Еще одним из оснований для прекращения залога является ликвидация должника — юридического лица, исключение сведений о нем из ЕГРЮЛ, но на данном пункте я останавливаться не буду.

Главное поручители или залогодатели — физические лица, когда они принимают на себя обязательство по выплате долга за третье лицо (юр лицо) должны про это помнить и учитывать при разработке позиции в суд. И еще про основания для прекращения залога я написала в статье и залог после смерти должника

Опубликовано от (Обновлено: 09.12.2019)Поделиться:

Кредитная машина приводит в суд

Осенью 2015 года он купил себе новый Хендэ Солярис за 739 000 руб. Из этой суммы только 230 000 руб.

являлись личными средствами покупателя. Еще 509 000 руб. автолюбитель взял в трехлетний кредит у банка УралСиб под залог иномарки.

По договору с банком Лазаревскому запрещалось продавать машину, пока не выплачен весь долг кредитной организации. В случае нарушения этого условия УралСиб имел право попросить досрочно вернуть заем.Но должник вообще не стал платить по кредиту. А в декабре 2015 года он, несмотря на запрет, перепродал авто Дмитрию Харламову*.

Новый владелец машины без проблем зарегистрировал ее на себя в ГИБДД и получил оригинал паспорта на Хендэ (ПТС). Узнав о сделке, УралСиб обратился в суд с требованием обязать Лазаревского перечислить всю задолженность.

С учетом процентов и неустойки за просроченные платежи сумма иска составила 653 000 руб. Кроме того, банк попросил забрать машину у Харламова как заложенное имущество и продать ее с торгов, чтобы погасить бОльшую часть долга.

Прекращение залога недвижимости по соглашению сторон

Договор кредитования, так же как иные виды договоров допускает расторжения.

Регламент статьи 450 ГК РФ устанавливает норму регулирования процедуры расторжения договора по согласию сторон.

В таком случае прецедент опирается на составление сторонами соглашения, в котором отражены позиции контрагентов.

Для договоров кредитования, в данном случае, обязательно проведение взаиморасчетов. При их проведении закладное имущество освобождается от обременения и по остальным законодательным положениям. Соглашение составляют заинтересованные лица, участвующие в заключении договора кредитования.

Если данное условие не допускает выполнения, представляется опора на юридическую базу: Кроме соответствия сторон требуется идентифицировать существенные характеристики:

  1. сумму займа.
  2. характеристики объекта недвижимости;
  3. предмет договора;
  4. дату заключения;
  5. номер договора;

В заключительной части указывается количество экземпляров, дату, с которой документ вступает в силу.

Ставятся подписи сторон, печать и реквизиты банка. Эта же процедура допускает использования при переходе долга третьему лицу, с выводом закладного объекта. А так же – при передаче прав займодавцу, при затруднении с возвратом кредита. Независимо от ситуации, которая потребовала составления соглашения, оно регистрируется в Росреестре и приобретает юридическую силу после регистрации.
Независимо от ситуации, которая потребовала составления соглашения, оно регистрируется в Росреестре и приобретает юридическую силу после регистрации.

Во время данной процедуры вносятся сведения о прекращении действия договора.

Данный прецедент по преимуществу возникает в силу банкротства предприятий или нарушения установленных долговых обязательств со стороны заёмщика, в результате чего право на закладной объект передаётся кредитору (см. Последующий залог недвижимости). То есть он действует всегда, когда прекращают действие нормативы договора.

Если должник не передал объект для расчёта с долговыми обязательствами соглашением, то кредитор оформляет документацию о задолженности в арбитраж.

На основании полученного им решения суда, недвижимое имущество переходит в распоряжение банка. После этого с недвижимости снимается обременение, и объект выставляется на торги. Новый владелец приобретает недвижимость с чистым титулом, не предусматривающим притязания на него со стороны третьих лиц.

То же допускается, когда договор залога, составленный между кредитором и заёмщиком, считается недействительным – оспоримым или ничтожным. Имущественные отношения подлежат реституции, а гражданско-правовые отношения аннулируются. Закон предусматривает так же прекращение обозначенных обязательств после погашения долга заёмщиком.

Рассчитавшись, он вправе потребовать немедленного возврата имущества.

В случае отказа – спор решается в судебном порядке. Данное обстоятельство ориентируется на основания статьи 25 Федерального закона об ипотеке и статьи 29 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Положения оглашают порядок перехода квартир в собственность:

  1. При переуступке прав на жильё, так как обременение следует судьбе имущественной сделки.
  2. Третьих лиц, взявших на себя долговые обязательства заёмщика (см. Солидарная ответственность).
  3. Банка, при не исполнении обязательств по возврату денежных средств заёмщиком.
  4. Покупателя, являющегося владельцем жилья, при полном погашении долговых обязательств перед банком.

Главным требованием является проведение взаиморасчётов, которое предполагает:

  1. передачу закладной на квартиру банку;
  2. возврат заёмных средств банку;
  3. переуступку долга третьему лицу.

Взаиморасчёты, в данном случае, производятся из вырученных за счёт продажи недвижимости, средств.

На данном основании обременение утрачивает силу и аннулируется. Переуступка долга третьему лицу допускает замену объекта недвижимости, который может иметь уменьшенную стоимость, если владелец ипотечной квартиры уплатил часть долга. В этом случае предшествующий предмет залога – приобретённая в ипотеку квартира, переходит в распоряжение владельца.

О применении отношений по сроку договора поручительства к договорам о залоге

Добрый день!Наверно многие банковские юристы уже сталкивались с этим моментом, когда анализировали изменения, произошедшие в 2014 году в ГК в главе «Обеспечение обязательств». На практике мы с этим моментом только сейчас столкнулись.

В общем одним из изменений было введение следующей нормы:Статья 335. Залогодатель1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.Одной из норм, которая, видимо, применяются к правилам о залоге с третьими лицами, является:Статья 367.

Прекращение поручительства6. Поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.Предъявление кредитором к должнику требования о досрочном исполнении обязательства не сокращает срок действия поручительства, определяемый исходя из первоначальных условий основного обязательства.Т.е., если у вас в договоре залога установлено, что он действует до момента исполнения обязательства обеспеченного залогом, то это означает, что залог прекратится по истечении года с момента наступления даты возврата кредита по кредитному договору.При этом суды применяют нормы именно вышеуказанным образом, и не применяют например отдельную норму в гл. про залог:Статья 352. Прекращение залога 1.

Залог прекращается:1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;…10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.Судебная практика по данному вопросу говорит именно о таком подходе:ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕот 28 февраля 2019 г.

по делу N А55-14428/2018.Доводы апелляционной жалобы, что суд рассматривая исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, применяет нормы, регулирующие правоотношения в сфере поручительства, а залог прекращается в соответствии со ГК РФ, иных оснований для прекращения залога законодательством не предусмотрено, отклоняются судебной коллегией.В соответствии с Гражданского кодекса РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.Если залогодателем является третье лицо, то отношения, складывающиеся между залогодержателем, залогодателем и должником, сходны по правовой природе на правоотношения, которые возникают между кредитором, должником и поручителем при обеспечении обязательства поручительством.В соответствии с ГК РФ, в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.Согласно ГК РФ, поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 10.11.2015 N 80-КГ15-18, указанная норма закона ( ГК РФ) не допускает бессрочного существования обязательства поручителей в целях установления определенности в существовании прав и обязанностей участников гражданского оборота.Согласно положений договоров поручительства (пункт 4.1) и договоров залога (пункт 5.1) поручительство и залог действуют до полного исполнения обеспеченных настоящим договором обязательств по кредитному договору со всеми изменениями и дополнениями.Согласно положений кредитных договоров срок их действия установлен до полного исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору.Указания на дату, период времени, исчисляемый годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо на событие, которое должно неизбежно наступить, приведенные положения договоров не содержат.Согласно абз. 3 п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42

«О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством»

условие договора о действии поручительства до фактического исполнения обеспечиваемого обязательства не может рассматриваться как устанавливающее срок действия поручительства, поскольку оно не соответствует требованиям ГК РФ.

В данном случае применяется норма, в соответствии с которой поручительство прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявил иска к поручителю.Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что условие о действии договора до полного исполнения обеспеченных настоящим договором обязательств по кредитному договору со всеми изменениями и дополнениями не может считаться условием о сроке.Срок исполнения основного обязательства (возврат основного долга) по всем кредитным договорам, где заемщиком является ООО «Юнион Транс Авто» установлен не позднее 18 ноября 2016 года.Тем самым срок прекращения вышеуказанных договоров поручительства и залога наступил 18 ноября 2017 года (по последнему по времени заключения договору).ООО КБ «Эл банк» обратилось в суд по истечении указанной даты.Такие же подходы прослеживаются в Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2019 г. N 09АП-6703/2019, от 7 февраля 2019 г.

N , от 28 сентября 2017 г. N 09АП-42543/2017-ГК, Постановлении ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН от 20 февраля 2019 г. N 44г-96/2019, АПЕЛЛЯЦИОННОМ ОПРЕДЕЛЕНИИ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА от 4 сентября 2021 г. по делу N 33-2751/2018.Соответственно возникают следующие вопросы:1) Как думаете, это ошибки судов и есть надежда, что ВС РФ это исправит, или это все-таки охватывалось изначально авторами изменений в ГК РФ?

Т.е. продолжение курса на сближение отношений по поручительству и залогу (например аналогичкно, как в части заранее данных согласий на изменение договора — когда для залога предусмотрели описание пределов не только объема, но и случаев изменений и т.п.)2) Как лучше «выходить» из этой ситуации — устанавливать срок залога с «запасом» (например + 3 года к сроку возврата кредита), или писать о том, что к договору залога не применяются правила о поручительстве (ведь ГК разрешает иное установить договором) — хотя непонятно, как суды на это отреагируют (например с т.з.

Пленума ВАС № 16 «О свободе договора и ее пределах»)? Или лучше ждать позицию ВС РФ по данному вопросу?На настоящий момент не считаю верным в данном случае применять отношения по поручительству. Все таки, залог это больше вещные отношения, а не обязательственные «в чистом виде» как в поручительстве — в поручительстве по истечении срока кредитор утрачивает право не предъявление требований к поручителю (т.к.

Все таки, залог это больше вещные отношения, а не обязательственные «в чистом виде» как в поручительстве — в поручительстве по истечении срока кредитор утрачивает право не предъявление требований к поручителю (т.к. это требования в отношении заранее не определенного перечня имущества, соответственно отсутствие четкого срока порождает некий «перекос» отношений в сторону Кредитора), а в залоге прекращается право притязаний на конкретную вещь. Должно быть иное регулирование.

Тем более прямо не указано, что именно срок залога так определяется. При этом есть прямая норма о залоге, говорящая о том, что он прекращается с прекращением основного обязательства. «Натягивать» иное, через указанные отсылки в законе не считаю верым в этой ситуации.

При этом про «иные случаи, предусмотренные договором» говорится как в ГК так и в ГК, т.е.

можно эти исключения применять как в ту, так и в иную сторону (как говорить, что исключением из ГК является ГК, так и наоборот.Также, скорее всего, все банки повсеместно начнут в договорах залога указывать пункт о неприменении отношений по поручительству в данному договору залога — в таком случае ничего кардинального в данном вопросе не изменится, т.к. если законодатель изначально хотел достичь цели по установлению четкого срока договора залога по аналогии с поручительством, то этого скорее всего не произойдет. Тогда вопрос — зачем нужно было менять позицию?

Прекращение залога недвижимости по закону

Данный прецедент по преимуществу возникает в силу банкротства предприятий или нарушения установленных долговых обязательств со стороны заёмщика, в результате чего право на закладной объект передаётся кредитору.

То есть он действует всегда, когда прекращают действие нормативы договора.Если должник не передал объект для расчёта с долговыми обязательствами соглашением, то кредитор оформляет документацию о задолженности в арбитраж. На основании полученного им решения суда, недвижимое имущество переходит в распоряжение банка.После этого с недвижимости снимается обременение, и объект выставляется на торги.

Новый владелец приобретает недвижимость с чистым титулом, не предусматривающим притязания на него со стороны третьих лиДля признания банкротства предприятия или по причине приводящихся в отношении него новаций, подготавливается требуемая документация, подтверждающая статус владельца.То же допускается, когда договор залога, составленный между кредитором и заёмщиком, считается недействительным – оспорим и ничтожным.

Имущественные отношения подлежат реституции, а гражданско-правовые отношения аннулируются.Закон предусматривает так же прекращение обозначенных обязательств после погашения долга заёмщиком. Рассчитавшись, он вправе потребовать немедленного возврата имущества.

В случае отказа – спор решается в судебном порядке.Если у вас имеются кредитные задолженности в банках и МФО свыше 150 тысяч, вы можете абсолютно бесплатно

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой

«в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)»

. В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п.

1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. . Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п.

1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п.

1 ст. 10 Закона об ипотеке»). В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права.

Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п.

Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п.

1 ст. 358.1 ГК РФ). Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения). Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ). В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(далее – Закон о регистрации).

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке. Ипотека в силу закона встречается в случае, если: – жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст.

77 Закона об ипотеке); – жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г.

№ 117-ФЗ

«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке); – земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.

1 ст. 64.1 Закона об ипотеке); – при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке); – земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.

64.2 Закона об ипотеке); – в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.

76 Закона об ипотеке); – при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.

1 ст. 587 ГК РФ); – ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ); – земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей). На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.

С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке.

В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается. Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников.

Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п.

Рекомендуем прочесть:  Как извлечь процент из суммы

3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п.

5 ст. 74 Закона об ипотеке, п.

2 ст. 37 ГК РФ). С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить: – заявление владельца закладной; – или совместное заявление залогодателя и залогодержателя; – или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить: – заявление владельца закладной; – или совместное заявление залогодателя и залогодержателя; – или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке). При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п.

3 ст. 25 Закона об ипотеке). Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке). За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается. Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.

Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.

Наталья Щербинина, главный специалист-эксперт Омского отдела Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор.

Как снять обременение (залог) третьего лица при расторжении договора купли-продажи квартиры

Был заключен договор купли-продажи квартиры. Переход права зарегистрирован в ЕГРП.

Стороны сделку не исполнили, квартира не передана (передаточный акт не подписиан), деньги за квартиру продавцом не получены. Покупатель сделал квартиру предметом залога в качестве обеспечения по договору займа с неким третьим лицом. Продавец хочет расторгнуть договор купли-продажи квартиры.

Но не знает, каковы будут последствия расторжения договора в части имеющегося обременения. Продавец — это я. С одной стороны, расторжение договора купли-продажи квартиры не является основанием для прекращения залога.

С другой стороны у меня нет никаких денежных обязательств ни перед покупателем квартиры, ни перед его залогодержателем.

Переход права в данном случае также не регистрируется, насколько я понимаю, в ЕГРН аннулируется запись о праве собственности и восстанавливается предыдущая запись о моем праве собственности. Пожалуйста, помогите разобраться с данным вопросом. Какие нормативно-правовые акты можно применить в данном случае, чтобы после вынесения судебного решения о расторжении договора купли-продажи признать отсутствующим право залога?

или как-то его оспорить? Вопрос только о снятии обременения.

Исходим из того, что договор купли-продажи будет расторгнут в судебном порядке по иску продавца.

28 Января 2019, 22:40, вопрос №2240479 Ольга, г. Москва Уточнение клиента Спасибо всем за ответы. Уточняю: 1. Договоры займа и залога квартиры, заключенные моим покупателем с третьим лицом, не имеют никакого отношения к нашей сделке купли-продажи квартиры.

Кредитор, он же Залогодержатель, не выдавал деньги на покупку этой квартиры. Это был просто заем без определенной цели.

2. Ознакомившись с ГК РФ, Законом об ипотеке, судебной практикой, я поняла, что при отчуждении предмета залога (в данном случае квартиры) залог сохраняется, а новый собственник становится Залогодателем.

Вы в своих ответах это подтвердили.

Меня интересует, есть ли какие-то исключения из этого правила. Есть ли способы избавиться от этого залога в случае, если договор купли-продажи квартиры будет расторгнут по решению суда.

Ведь деньги выдавались не на покупку этой квартиры.

Залог был оформлен на квартиру, сделка купли-продажи которой фактически не была исполнена продавцами, договор купли-продажи не был прекращен в связи с исполнением. 3. Речь идет именно о расторжении договора купли-продажи. если бы я могла признать сделку купли-продажи недействительной, то вопрос с залогом у меня не возникал бы.

Но оснований и перспектив признать сделку недействительной и применить последствия недействительной сделки у меня нет. 4. В законе сказано, что залог сохраняется в случае отчуждения предмета залога. Является ли расторжение договора купли-продажи отчуждением?

в моем понимании отчуждение — это передача имущества и имущественного права по волеизъявлению обеих сторон. Расторжение договора в судебном порядке не по воле залогодателя тоже будет считаться отчуждением?

29 Января 2019, 11:07 500 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) 15109 ответов 8315 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Рыбинск Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте, Ольга! В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.Посмотрите пожалуйста, есть в договоре купли продажи квартиры условие о том, что залог в силу закона не возникает? Это важное обстоятельство для снятия обременения по договору залога покупателя с третьим лицом.

28 Января 2019, 23:25 0 0 получен гонорар 20% 3545 ответов 1453 отзыва Общаться в чате Бюро безопасности недвижимости, г. Москва Ольга, здравствуйте! В Вашем случае я считаю целесообразным подавать иск о расторжении договора купли-продажи квартиры и одновременно договора залога квартиры по кредитному договору между покупателем и кредитором.

Иной возможности снять обременение я не вижу. В случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

28 Января 2019, 23:28 1 0 получен гонорар 25% 9,0 Рейтинг Правовед.ru 16170 ответов 6397 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Электросталь Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 9,0рейтинг

Здравствуйте, Ольга!

если по условиям Вашего договора купли-продажи не возникало залога в силу ст.488 ГК, то при расторжении Вами договора подлежат применению положения п.1 ст.353 ГК, по которым в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 ГК) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. судебная практика это подтверждает, в частности постановление ВАС от 07.06.2012 № 16513/11.

суды придерживаются позиции, что если на момент заключения договора залога у кредитора-залогодержателя не имелось оснований сомневаться в правомочии залогодателя на заключение такого договора, то в случае виндикации предмета залога у залогодателя право залога сохраняется. 28 Января 2019, 23:32 0 0 получен гонорар 55% 8,7 Рейтинг Правовед.ru 1351 ответ 787 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Барнаул Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт
  2. 8,7рейтинг

Здравствуйте, Ольга!

Начну с того, что в корне не верно следующее: Переход права в данном случае также не регистрируется, насколько я понимаю, в ЕГРН аннулируется запись о праве собственности и восстанавливается предыдущая запись о моем праве собственности.Ольга В данном случае будет регистрация права осуществлена по общим основаниям… В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон) одним из оснований для проведения государственной регистрации прав предусматривает вступившие в законную силу судебные акты (ч.

5 п. 2 ст. 14). Пунктом 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

(далее – Постановление Плненума) разъяснено, что наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно . При этом правила ведения ЕГРН (6.9. Особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта о признании сделки недействительной или ничтожной, применении последствий такой сделки ) предусматривают особый порядок внесения записи в ЕГРН только лишь в части признания сделки недействительной, но и даже в этом случае «восстановления» Вашего предыдущего права не происходит… формируется новая запись о праве собственности, но с указанием прежних реквизитов и правоустанавливающего документа, плюс добавляется решение суда… опять же важной особенностью будет резолютивная часть судебного акта, которая в свою очередь зависит от просительной части исковых требований… 143.

При признании судом, арбитражным судом недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности — не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости, запись о котором подлежит внесению в реестр прав на недвижимость, в запись о вещном праве со статусом «актуальная» вносятся: слова «Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением», наименование суда и реквизиты судебного акта.

144. Если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности — решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается. Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий недействительности сделки) и чье право согласно решению суда подлежит восстановлению с указанием в данной записи номера государственной регистрации права указанного лица. В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.

В новой записи о вещном праве указывается дата формирования этой записи, а также дополнительно вносятся слова «дата регистрации» и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда. Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании сделки, признанной судом ничтожной или недействительной с применением последствий недействительности сделки, присваивается статус «погашенная».(Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943) Т.е.

это я к чему Вопрос только о снятии обременения.Ольга В данном случае вопрос в том, как будут сформированы исковые требования, и определения круга ответчиков по иску… Привожу Вам выдержку с сайта Росреестра: При расторжении договора купли-продажи в судебном порядке важно правильно отразить свои требования, выбрать надлежащий способ защиты, о также правильно указать статус сторон в судебном процессе.

Не редки случаи, когда истец ошибочно указывает в качестве ответчиков Росреестр, а также заявляет излишние требования об обязании Росреестра погасить или аннулировать записи в ЕРГП.

Подобные действия законом не предусмотрены. В силу п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. По таким искам, Управление может быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Согласно разъяснениям, содержащимся в п.

52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г., в соответствии п.

1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

чтобы после вынесения судебного решения о расторжении договора купли-продажи признать отсутствующим право залога? Ольга Этот вопрос должен быть разрешен сразу в судебном процессе по расторжению договора купли-продажи, Вам необходимо вторым ответчиком привлекать к участию в деле залогодержателя по зарегистрированному обременению, но Вы будете решать вопрос только по возврату своей недвижимости в собственность, в порядке ст.453 ГК РФ, а вот правоотношения между Покупателем-залогодателем и Залогодержателем, это их личные правоотношения, которые возникли еще по неисполненному договору купли-продажи, соответственно залогодержатель мог видеть или не мог не предвидеть наступления подобных последствий и вправе предъявить Покупателю-залогодателю требования в порядке обратного требования (регресса)… Но в любом случае вопрос данный обязательно должен быть разрешен в судебном акте, в противном случае Росреестр не сможет исполнить решение суда.